医療機関のセカンドオピニオンは良く話題になりますが、賃貸アパート・マンションにつきましてもセカンドオピニオンは必要ではないかと最近思われるケースが時々見受けられます。

賃貸アパート・マンションの管理の目的は、当然所有者であるオーナー様のメリットを最大限にするのが１番の目的のはずです。

不動産管理のプロである我々が専門的な知識を駆使し、オーナー様の利益を最大限化してその報酬として適性な配分を受けるのが本来の仕事です。

しかしながら、この順位が逆転し管理会社の利益を最大限化しているケースに良く当たります。

建築当時からお願いしている管理会社だから、管理会社の言うなりにそのまま１０年も２０年も見直すことなく現在に至っている事例が良く見受けられます。良い管理ならばもちろんそのまま継続していくことは宜しいのですが、莫大な資金を投資して長い銀行ローンを組み、毎月、毎年多額の返済をしていても手元に残っている利益がそれほどでは無いままになっているケースも見受けられます。

オーナー様の無知につけ込み、またはオーナー様が遠慮していることをよいことに、言葉は悪いのですが取りたい放題になっている気の毒なオーナー様も良く見受けられます。

具体的な事例をいくつかご紹介致します。

ケース１）

新築当時からサブリース（一括借り上げ契約）をしているオーナー様

駅より徒歩数分の一等地に約１４年前にアパートの建築を勧められ、そのままその建築会社に管理を委託し現在に至っている。

管理の内容は家賃設定の１０％、その他に建物維持費として建築額の数％、実質１３％の借り上げ契約になっておりました。

場所が一等地のため,今まで空室が続いたこともなく退去するとすぐ次の人が入ると言う優良賃貸住宅でした。

本来ですとこのように条件の良いところに建てた建物は、サブリース（一括借り上げ契約）は必要ありません。一般の管理契約５％で充分です。オーナー様は不必要な管理料を８％も多く長年支払ってきたことになります。また建物維持費の様な名目の費用はその建築会社の収入になりオーナー様の為にはなっておりません。

更に一般的には長期の家賃保証をうたっており建築費もかなり割高になっております。

建築で利益を出し、更に管理料で永続的に利益を出し続けている建築会社の例です。

よくテレビのコマーシャルで名前を聞く会社です。

ケース２）

次の方もマンションを一等地に勧められるままに建てた方です。場所も良く入居率も良好な物件でした。築１３年ほどたっているマンションでしたがオーナー様の手元には税金を払うとほとんど残らない状態でした。

かなり大規模なマンションでしたので、通常年間１０００万程度の現金は残るはずですが

預金通帳にはここ何年かの残高を見させて頂きましたが、ほとんど増加がありませんでした。

また、融資額も大きくその当時の建築価格から見ましても￥５０００万程度は高い建築費のようでした。

借り上げ料がローン返済額より若干多い程度でほとんどが管理会社の収入になっておりました。契約内容も一方的に管理会社に有利になっており、解約予告期間も１年間と長く違約金が１５００万くらいになっておりました。とんでもない管理会社です。